Зашто цене станова не падају у пандемији

مسئلن کي ختم ڪرڻ جي لاء اسان جو اوزار آزمايو

Тржиште некретнина се не урушава.

Продавац некретнина разговара са потенцијалним купцима куће, сви носе маске, испред куће.

Рик Назаро из Цолониал Манор Реалти разговара са заинтересованим купцима на прилазу куће коју покушава да прода у Ревереу, Масачусетс, 2. маја.

Блејк Нисен за Тхе Бостон Глобе преко Гетти Имагес

За ловце на куће који се питају да ли би криза са коронавирусом могла да доведе до бољег договора о предстојећој куповини, постоје неке лоше вести: вероватно не, барем не тренутно.

Тхе тржиште некретнина , донекле као на Берза , у последње време је у реду — чак и током пандемије, економске рецесије и пејзажа у коме гледање два дана у будућност изгледа мутно, а камоли две недеље или два месеца. Било је значајно када је коронавирус први пут завладао у Сједињеним Државама, а наредбе о останку код куће почеле су да се примењују у марту, али последњих недеља је почео да се враћа. Није све тачно тамо где је било пре пандемије, али ни небо не пада .

Према подацима из Зиллов , укупни стамбени инвентар је пао за око 20 процената у односу на прошлу годину од недеље која се завршава 9. маја, нерешене продаје су и даље у паду за више од 10 процената, а нови огласи за продају за око 25 процената. Али вредности кућа су и даље порасле за 4,3 процента у односу на претходну годину, а типична кућа вреди више од четврт милиона долара. Министарство трговине саопштило је да је продаја нових кућа благо порастао априла, иако је то пријавило Национално удружење посредника у промету некретнинама продаја постојећих кућа је опала тог месеца , цене су порасле. Неки скорашњи података сугерише да је потражња у порасту.

Цела слика је да је ово био прилично одмерен одговор и ствари се враћају, рекао је Ед Пинто, директор стамбеног центра Америчког института за предузећа.

Па шта даје? Чини се као да купци почињу да се враћају на тржиште. Продавци су били невољнији, али још увек има договора - ствар је у томе што је потражња већа од понуде, што се тиче цена, они не попуштају. Брза акција савезне владе и Федералних резерви такође је помогла да се стабилизује стамбено тржиште.

Да будемо сигурни, стамбена тржишта су у великој мери локални проблем - оно што се дешава у Њујорку није исто што се дешава у Тексасу, посебно пошто су оба различито погођена пандемијом. И само зато што тржиште изгледа као да је данас у реду не значи да ће бити и сутра, посебно са свом неизвесношћу око коронавируса и економије.

Дугорочно питање је шта се дешава са стопом незапослености, са БДП-ом, колико ресторана гаси, колико малопродајних објеката се гаси, колико се тржних центара, казина, авио-компанија затвара, рекао је Пинто.

Овде смо на врху другог ининга; има много тога што тек треба да се одигра у овоме

У нормалним временима, могао бих са извесним степеном самопоуздања да говорим о томе шта би се могло догодити у будућности, али сада, постоји толико неизвесности, све што могу да урадим је да вам кажем шта се сада дешава, рекао је Мајк ДелПрет, консултант за некретнине и академик. Овде смо на врху другог ининга; има много тога што тек треба да се одигра у овоме.

Коронавирус је погодио током онога што је требало да буде пролећни бум куповине

Скилар Олсен, економиста компаније Зиллов, објаснила је да су очекивања за тржиште некретнина које се креће у пролећну куповну сезону била велика. Ово ће коначно бити сезона куповине код куће, рекла је. Али онда је корона вирус ударио. Као и свака друга индустрија, активност се повукла као луда.

Како су широм земље стављене наредбе за боравак код куће и људи забринути због могућности да се разболе од ове болести, многи продавци су почели да повлаче своје домове са тржишта, или су они који су размишљали да их ставе одлучили да сачекају. Многи купци се нису баш борили за лични лов са потенцијално смртоносним вирусом који се назире, а виртуелне туре, где су чак биле и могућност, нису нужно биле довољна замена. Десетине милиона Американаца су изгубиле посао, а будућност економије је неизвесна, због чега многи људи оклевају да купују. А за многе продавце, идеја да више људи бициклом улази и излази из својих кућа није била привлачна.

То је био непосредни шок пандемије, посебно крајем марта и почетком априла, када су ови налози за склониште били заиста распрострањени, рекао је Тејлор Мар, економиста из Редфина. Он је рекао да је до сада највећи застој на тржишту настао недељу дана пре Ускрса.

Крајем априла, Цурбед је прегледао непосредну штету :

Веб саобраћај ка порталима за некретнине као што су Зиллов и Редфин, опао је за скоро 40 процената непосредно након пандемије. Нови огласи кућа за продају у почетку су пали чак 70 одсто на неким тржиштима као што су Њујорк и Ист Беј у Калифорнији. Недељне апликације за хипотеку почетком априла опао за 17,9 одсто.

Криза није свуда погодила исто. Према АЕИ-јевом праћењу активност хипотеке , што значи када се зајмопримци и зајмодавци договоре о каматној стопи за одређени период за куповину, активност је пала у великом делу земље од 14. до 17. недеље 2020. — у суштини, крајем марта и априла. Њујорк и Мичиген, на пример, забележили су пад стопе за више од 50 процената у односу на претходну годину; Вашингтон, Невада и Илиноис за отприлике 25 процената; и Тексас, Висконсин и Флорида за око 15 процената. (У неколико држава, као што су Дакота, Небраска и Оклахома, активност закључавања је порасла.)

Мапа која показује где је активност закључавања хипотекарних камата расла и опала.

Државна промена у односу на претходну годину у активности закључавања стопе куповине, недеље 14-17, 2020.

АЕИ Хаусинг Центер

Активност је од тада поново покренута.

Мапа која приказује активност закључавања хипотекарних стопа.

Државна промена у активностима закључавања стопе куповине из године у годину, недеље 20-21, 2020.

АЕИ Хаусинг Центер

ДелПрете је напоменуо да су на локацијама где су закључавања била строжа, а епидемија тежа, тржишта некретнина претрпела већи ударац. Дакле, места попут Њујорка, Пенсилваније и Мичигена су видела да нови огласи падају брже и спорије се опорављају, док су места попут Тексаса мање падала и брже се опорављала. Све зависи од тежине блокаде, рекао је.

Ни свака врста купца и зајмопримца није исто погођена. Према АЕИ-ју, чини се да самозапослени и не-амерички грађани теже добијају стамбене кредите.

Како је тржиште некретнина некако у реду

Тржиште станова, као и већина привреде, своди се на понуду и потражњу - куће које су доступне за куповину и људе који желе да их купе. Када је корона вирус ударио, они су прилично пали у тандему. Због тога нисте заиста приметили да се цене мењају и оне су наставиле да стално расту.

Купци који се надају да ће добити добру понуду биће разочарани, јер се продавци не померају

Сада се активност поново повећава, део је заостао од изгубљених месеци, али се и даље прилично пажљиво прати. Чини се да се купци враћају брже од продаваца. То значи да укупна залиха опада, што значи да цене не падају толико. Зато небо не пада на кућне вредности, јер нема много понуде, рекао је Олсен.

Купци који се надају да ће добити добру понуду биће разочарани, јер продавци не попуштају, рекао је Мар.

Вреди истаћи да само зато што се чини да је интересовање за куповину у порасту не значи нужно да сви повлаче окидач. ДелПрете је упозорио да је многим људима, под изолацијом, досадно, мука је од својих домова и можда само прегледавају из забаве. То је облик забаве - само зато што гледам ХГТВ не значи да ћу купити кућу; Некако сам интелектуално радознао због тога, рекао је.

Неки од података такође заостају – оно што се догодило на тржишту некретнина током целог априла не мора нужно да говори шта се дешава из недеље у недељу или из дана у дан, посебно с обзиром на то колико се брзо мења ситуација са коронавирусом. А куповина куће захтева време, од првог посезања до прегледа, давања понуде и склапања посла.

Ништа од овога не значи да ће цене остати исте свуда, или да цене вероватно неће уопште пасти (Олсен из Зиллов-а мисли да би цене могле пасти за 2 до 3 процента и до краја у октобру), али за сада нема великих гњурање. А Зиллов рецензија онога што се десило са становима у претходним пандемијама показало је да је током САРС-а, на пример, обим трансакција опао, али се цене кућа нису много промениле.

Као што је Цурбед недавно приметио , међутим, на тржишту некретнина се дешава много тога што подаци још увек не показују, и често можете да користите податке да бисте испричали шта год желите. Најновији подаци о различитим фазама куповине куће потичу из различитих временских периода, тако да их је тешко повезати. А национални подаци не говоре локалне приче:

На пример, недостатак стамбеног простора у Њујорку буквално нема утицаја на то да ли неко може да пронађе кућу за куповину у Тексасу. Док општи национални трендови могу важити чак и за већину градова у било ком тренутку, сваки град је сопствено тржиште са својом динамиком.

Ово је посебно тачно сада јер је пандемија утицала на сваки град различито. Њујорк је глобални епицентар пандемије, док су тржишта у Тексасу знатно мање погођена. Сви ружичасти подаци о националном тржишту некретнина вероватно потцењују проблем у Њујорку, а сви страшни подаци вероватно прецењују проблеме у Тексасу.

Овај пут није последњи пут

Део разлога због којих се може осећати помало дисонантно што је тржиште некретнина тренутно релативно стабилно – с обзиром на све – јесте оно што се догодило током последње велике економске кризе. Цене пао за више од 30 одсто током Велике рецесије, и милиони људи изгубили су своје домове . Али ово није то.

Последњи пут, проблем био становање — било је превише кредита, људи су добијали хипотеке које нису могли приуштити, а постојао је и велики стамбени балон који је на крају пукнуо. Сценарио је сада другачији: кредит је много мањи, што значи да ће људи који поседују и купују куће вероватно моћи да то приуште.

Пооштравање кредита је циљано, рекао је Тобиас Петер, директор истраживања у АЕИ Хоусинг Центру.

Сви знамо да под стресом, зајмопримци који су најслабији први добијају наплату, рекао је Пинто. Не чините некоме услугу тако што ћете га довести у дом у периоду стреса. Једном када тржиште заиста падне на дно – а ми то нећемо знати за много, много месеци, могло би да прође годину дана – тада желите да тржиште буде доступније тим зајмопримцима. Желите да уђу у узлет, а не на падину.

У томе је важну улогу одиграла акција владе. Коронавирусна помоћ, помоћ и економска сигурност (ЦАРЕС) Закон, стимулативни закон од 2,2 билиона долара који је потписан крајем марта, поставља заштиту за власнике кућа са хипотекама које подржавају савезне државе. То забрањује зајмодавцима тих типова хипотека од заплене на власнике кућа до најмање 30. јуна, и даје власницима кућа право да затраже одустајање од својих хипотека — што значи паузу у њиховом плаћању — на 180 дана. Они такође могу затражити још једно продужење од 180 дана.

Форбеаранце је зауставио подразумеване вредности; у супротном, видели бисмо талас неплаћања, рекла је Сузан Вахтер, професорка некретнина на школи Вортон на Универзитету у Пенсилванији.

Федералне резерве су најавиле да ће купити неограничене количине хартија од вредности обезбеђених хипотеком , што је стабилизовало и стамбено тржиште . То је помогло да каматне стопе остану ниске, а неки власници кућа су одлучили да искористе предност и рефинансирају.

Невероватно је шта се дешава, а то је оно што се не дешава, рекао је Вацхтер. Тржиште некретнина држи своје, а то је зато што смо научили из прошле кризе и кренули уз изванредну, незапамћену подршку Фед-а и савезне државе.

Марр, из Редфина, је истакао да би можда постојали дуготрајни ефекти незапослености и затварања малих предузећа који би се могли одиграти у наредних неколико месеци на тржишту некретнина, али је нагласио да је управо сада већина губитака радних места и отпуштања погодила станаре домаћинства. То не погађа тржиште некретнина за продају тако тешко као што људи мисле када виде да је 40 милиона људи поднело захтев за незапосленост. Већина њих је била привремена и урадили су је изнајмљивачи, тако да још увек видимо да је основна компонента стамбених потреба и даље релативно јака, рекао је он.

Ово је интензивна волатилност и неизвесност

Свако ко вам каже да зна шта будућност носи, лаже

Клише је рећи да је будућност веома неизвесна, али заиста јесте. Оно што ће се даље десити у великој мери зависи од тога шта се дешава са коронавирусом - како се одвијају поновна отварања, да ли ће доћи до поновног избијања коронавируса касније ове године, ако научници пронађу лек или вакцину. Чини се да је тржиште некретнина тренутно у опоравку, али нико не зна шта ће се даље дешавати.

Чак и сада, ствари су помало збуњујуће, признао је Олсен из Зилоуа. Понекад је понашање некако бизарно и не можете га заиста потврдити, рекла је. Ово је интензивна волатилност и неизвесност.

Неки су предвидели да ће људи почети да беже из градова у предграђа и мање гужве. У области залива у Калифорнији, на пример, Редфинови подаци сугерише да купци кућа почињу да се више фокусирају на Оукланд и друга предграђа преко Сан Франциска и Сан Хозеа. Али прерано је рећи да ли ће Њујорчани масовно бежати у Конектикат или ће људи из Чикага у гомилама кренути за Висконсин и Индијану. И, опет, варира у зависности од географије - места попут Сијетла, Остина и Денвера, која су имала јачање тржишта некретнина током прошле године, релативно брзо су се опоравила.

Али углавном, будућност америчке економије остаје црна кутија. Неки сугеришу да ће се брзо вратити, док други верују да нас чека дуга мука. Ако дође до дубоке и дуге рецесије и ако их милиони људи који су изгубили посао не добију назад, ситуација на стамбеном тржишту, као иу многим другим деловима привреде, могла би да се погорша. Одрицање од хипотеке до годину дана сигурно ће помоћи многим власницима кућа, али то није заувек, а људи и даље можда неће моћи да плате када година прође.

Што се привредна активност дуже смањује, то ће временом више штете нанети тржишту некретнина, рекао је Пинто.