У Калифорнији се одлучује о будућности стамбене политике

مسئلن کي ختم ڪرڻ جي لاء اسان جو اوزار آزمايو

Разговор са активистом који је први смислио СБ 827, свеобухватни нови закон који се бави стамбеном кризом у Калифорнији.

цалифорниа хоусе Схуттерстоцк

Калифорнија је усред сакаћења стамбена криза . Становништво државе је стално расло, али није градила нова места за људе да живе ни приближно истом брзином. Сада се рангира 49тх у стамбеним јединицама по глави становника.

Предвидљива последица потражња расте брже од понуде је да су постојећи станови у држави, посебно у њеним највећим градовима, постали лудо скупи. Седам од 10 најскупљих америчких тржишта некретнина су калифорнијски. Тхе средња цена куће у држави је 524.000 долара; у Сан Франциску се приближава 1,3 милиона долара .

Растуће цене гурају раднике средње класе све даље и даље са својих послова, што доводи до нездравог путовања на посао и загушења у саобраћају. Калифорнијци са ниским примањима све више су приморани да бирају између станарине и хране или здравствене заштите, што доприноси државној глади и здравствених проблема , или потпуно избацивање из стамбеног простора, што додатно доприноси његовом растућа популација бескућника . Према аналитичари компаније МцКинсеи , стамбена криза кошта Калифорнију 140 милијарди долара годишње због изгубљене економске производње.

Државни законодавци коначно почињу озбиљно да схватају кризу. Прошле године, гувернер Џери Браун и законодавно тело Калифорније усвојили су листу 15 стамбених рачуна , који би (између осталог) прикупио скоро милијарду долара годишње за субвенционисање приступачног становања. Више стамбених рачуна су предвиђено за 2018 . У међувремену, државна агенција за транспорт, ЦалТранс, циља да се удвостручи транзитни промет између 2015. и 2020. године, делом да би се подстакла густина градова.

Заплет ограничења коришћења земљишта отежава изградњу домова у Калифорнији

Али те законодавне реформе се боре против вештачки ограниченог тржишта. Основни проблем остаје: тешко је изградити стамбене објекте у Калифорнији, делимично захваљујући густини локалних прописа о паркирању, захтевима за изградњу, ограничењима зонирања и бирократским препрекама. Становници државе (углавном бељи, богатији) користе ове алате да спрече нову изградњу која би могла да прими (генерално разноврсније, сиромашније) придошлице.

Све док је понуда вештачки ограничена и потражња наставља да расте, субвенције за приступачне стамбене објекте никада неће моћи да одрже корак. Све док локалитети не могу или неће да граде густо насеље у близини железничких станица и аутобуских стајалишта, инвестиције у транзит се неће исплатити као што би могле.

Графикон из одличног ЦалМаттерс објашњавача о стамбеној кризи у ЦА.

Графикон из ан одличан ЦалМаттерс објашњавач о стамбеној кризи у ЦА.

ЦалМаттерс

Сада, на столу је решење које иде директно након овог основног узрока. СБ 827 , нови закон пред Калифорнијским Сенатом, захтевао би да сва подручја у кругу од пола миље од високофреквентне транзитне станице, или у кругу од четврт миље од аутобуског или транзитног коридора, дозвољавају висину од најмање 45 или 85 стопа ( зависно од удаљености од транзита, ширине улице и других карактеристика). То је отприлике четири до осам спратова, далеко више од онога што дозвољавају многе локалне комисије за зонирање.

СБ 827 би такође укинуо било какве минималне захтеве за паркирање у тим областима и забранио било који захтев за дизајн који би имао ефекат произвољног смањења квадратуре дозвољене на парцели.

Измене закона ће се односити на огромним деловима државе , укључујући и већину земљишта у неколико већих градова. То би покренуло густ развој на тржиштима на којима су дуго доминирали моћни активисти против становања (често називани НИМБИ-и, за Нот Ин Ми Бацкиард). Представља стамбену револуцију.

Рачун је био недавно уведен од стране државног сенатора Скота Винера, заједно са коауторима, чланом Скупштине Филом Тингом и сенатором Ненси Скинер. Није изненађујуће да је изазвао жестоко противљење горе поменутих НИМБИ-а.

Оно што остаје да се види је како ће се моћна државна заједница са ниским приходима и социјалном правдом срушити на то. Недавно је коалиција таквих група послала Виенер писмо противећи се закону, на основу страха да ће развој раселити становнике са ниским примањима у близини транзита, повећавајући стамбени фонд, али погоршавајући неједнакост. Тренутно, предлог закона не садржи експлицитне мере за спречавање таквог расељавања. (Његови спонзори кажу да раде на додавању неких.)

Заговорник становања који стоји иза СБ 827 квари се за тучу

Да бих одговорио на то и друга питања у вези са рачуном, позвао сам типа који га је измислио, Брајана Ханлона. Дугогодишњи заговорник становања, Ханлон је помогао у покретању Калифорнијски фонд за правно заступање и образовање изнајмљивача , која пружа правне савете закупцима.

Прошле године, након извесног успеха, помогао сам писати, гурати и на крају проћи СБ 167 (који је ојачао калифорнијски Закон о стамбеној одговорности), Ханлон је основао нову групу заговорника становања тзв. Цалифорниа ИИМБИ (Да у мом дворишту). Његова мисија је да подржи пакет стамбених рачуна, укључујући СБ 827, који је помогао да се развије и прода законодавцима.

Упркос огромним ефектима закона, Ханлон каже да је реакција углавном позитивна. Између осталог, СБ 827 разоткрива дубоку подјелу у еколошкој заједници државе између оних који су фокусирани на климатске промјене и густину градова (углавном млађи) и оних који су фокусирани на очување старе школе и ограничења становништва (генерално старији). Ове тензије тињају већ неко време, каже Ханлон, али мислим да је ово закон који ће натерати људе да изаберу страну.

Предлог закона ће проћи кроз неколико одбора у калифорнијском Сенату и скупштини, вероватно ће успут покупити измене и амандмане. Његова коначна судбина биће јасна до септембра или октобра.

Мој разговор са Хенлоном је уређен ради дужине и јасноће.

цалифорниа справл

Није баш густо.

Схуттерстоцк

Давид Робертс

Према ан описао у Беркелеи Даили Планет , СБ 827 ће проузроковати огромну штету глобалној животној средини хиљадама година. Вероватно довољно да преокрене равнотежу до изумирања читаве људске расе. Можете ли објаснити Калифорнијцима зашто желите да истребите људе?

Бриан Ханлон

Надао сам се да ће ваше прво питање бити, Ваша кампања за СБ 827 има замах одбеглог теретног воза. Како објашњавате своју популарност? [смех]

Давид Робертс

Изумирање ми је запало за око.

Бриан Ханлон

Берклелисиде је локални, онлајн лист Берклија. Тхе Беркелеи Даили Планет је блог богате локалне кретене, Беки О'Мали, која воли да мрзи сву данашњу децу и технолошку индустрију, иако је њен муж 90-их зарадио милионе продајом своје технолошке фирме.

Мислио сам да је лимузински либерализам троп Фок Невс-а. Испоставило се да је то права ствар.

Али да озбиљно одговорим на то питање: озбиљно схватам претње способности планете да одржи велику људску популацију, што је један од разлога зашто подржавам СБ 827. Нема шансе Калифорнија да испуни своје агресивне циљеве смањења емисије гасова стаклене баште [ 40 одсто испод нивоа из 1990. до 2030 ] осим ако не добијемо много више људи који живе у близини послова и транзита у вишепородичним становима. Елон Муск нас неће спасити. Нећемо се ЕВ извући из овога.

Које би тачно земљиште било погођено?

Давид Робертс

У реду, хајде да причамо о СБ 827. Дозволите ми да играм ђавољег адвоката — желим да прођем кроз неке од примедби које сам видео и да чујем ваше одговоре.

Прво, контроверзна је дефиниција закона о областима богатим транзитом [на које би се примениле промене]. Како је одељење за планирање Сан Франциска истакло у својој анализа рачуна , 827 дефинише све у кругу од четврт миље транзитног коридора као богато транзитом, што доводи до неких контраинтуитивних резултата, где згушњавате подручја која заправо нису толико добро опслужена транзитом.

Бриан Ханлон

Ово је нормална ствар за први нацрт закона. Још увек ангажујемо друге заинтересоване стране. Независни аналитичари нам помажу да разјаснимо различите ствари, како бисмо могли да дефинишемо шта је то аутобуска раскрсница? Шта ако су права стајалишта на супротним странама улице, али један блок даље? Да ли је то раскрсница? Колико близу треба да буде? Шта се рачуна као коридор?

Сва ова техничка питања ће бити решена. Не мислим да ће то бити у првом кругу амандмана, али људи морају да упамте да овај предлог закона и даље мора да прође кроз многе политичке комитете и у Сенату и у Скупштини. Постоји обиље могућности да пружимо повратне информације и сугестије и да овај рачун доведемо у топ форму када га пошаљемо гувернеровом столу на потпис.

Давид Робертс

Друга критика је, ако ове промене повежете са аутобуским рутама и аутобуским стајалиштима, као и са ширином улица, онда рутинске промене у транзитним рутама, фреквенцији транзита или ширини тротоара могу ненамерно да изазову прилично радикалне промене у захтевима за изградњу. Програмерима би могло бити непредвидиво и тешко да планирају. Да ли сте размишљали о томе?

Бриан Ханлон

Наравно. Постоје начини да се заобиђе и то питање. Могли бисмо само да кажемо да овај рачун утиче на области које имају укључен Кс ниво услуге, изаберите датум. То се не мења. Тада законодавна власт, у својој мудрости, увек може да измени законе и промени тај датум у будућности, ако се појаве нови правци. То би пружило извесну јасноћу о томе на које тачно области закон утиче.

Такође, дошло би до овог другог питања о којем се неки људи брину: Шта ако људи само охладе све своје аутобуске услуге да би ово избегли? Али то не би функционисало ако бисте само изабрали датум.

Густи развој средњег нивоа око станице Фруитвале у Оукланду, Калифорнија.

Густи развој средњег нивоа око станице Фруитвале у Оукланду, Калифорнија.

Флицкр/Ериц Фредерицкс

Хоће ли рачун изазвати реакцију?

Давид Робертс

Шта је са тим повезаним, да ће то створити додатни политички подстицај људима да се супротставе Нова транзитне руте јер сада долазе са великим променама у коришћењу земљишта?

Бриан Ханлон

Заједнице се већ боре против проширења транзита! Нема смисла да држава, која има ограничене ресурсе, улаже у висококвалитетан транзит ако нисмо у могућности да изградимо стамбени простор у његовој близини како бисмо тај висококвалитетни транзит учинили одрживим.

Мислим да ово разјашњава борбу. Јасно показује да ћемо инвестирати у транзит тамо где ће то донети највише користи. Највише ће бити од користи у областима где му може приступити много људи.

Давид Робертс

Не мислите да ће 827 дати интензитет антитранзитне политичке снаге?

Бриан Ханлон

Мислим да је та забринутост претерана. Људи који се сада боре против транзита наставиће да се боре против њега у будућности.

Да ли би овај предлог закона дао додатни ветар у једра противника транзита? Да, вероватно би мало. Али то би такође учинило огромну количину добра које би користило животима милиона становника Калифорније, а да не спомињемо милијарде људи који још нису рођени, који би заиста радије били рођени у свету који нема 4 степена топлије него што је сада.

Политика и политика се односе на компромисе, а за људе којима је стало до повећања једнакости приступа транзиту у Калифорнији, смањења емисија гасова стаклене баште и изградње инклузивне Калифорније, овај предлог закона остварује те циљеве много више него што не усваја овај закон. [смех] Много више од било чега другог у понуди.

Какав ће ефекат СБ 827 имати на становнике са ниским примањима?

Давид Робертс

Ако сам сиромашна особа која живи у близини транзита и размишљам о томе да моја заједница постаје све више налик заједницама које могу да ходају које познајем ... чини ми се савршено логичним да мислим да то нећу моћи да приуштим , да ћу бити избачен.

Бриан Ханлон

То има интуитивног смисла, али када заправо погледате како се расељавање дешава у Калифорнији, то није кроз тај процес. Погледајте вредности кућа за једнопородичне куће у близини Екпо линије, близу БАРТ-а, близу Цалтраина. Они су астрономски скупи! Тамо се није десио никакав развој од пре када су те линије ушле.

Постоји огромна количина емпиријских доказа који показују да оно што становање чини заиста скупим није његово повећање када имате одличну економију и растућу популацију. То је оно што смо радили у Калифорнији.

СБ 827 не поништава никакву локалну контролу рушења коју град може имати. Ако имате закон који каже да не можете рушити станове под контролом кирије, погодите шта, према СБ 827, не можете рушити стамбене јединице под контролом кирије.

Дошао сам до доста адвоката са ниским примањима, а знам да је и канцеларија сенатора Виенера такође. Наставићемо тај процес ангажовања. Ускоро ћемо СБ 827 додати јачу заштиту против померања.

Округ Тендерлоин у Сан Франциску

Пре-џентрификација.

Схуттерстоцк

Давид Робертс

Заговорници ИИМБИ-ја брину да ће додавање такве заштите заједницама само дати више алата за успоравање ствари.

Бриан Ханлон

Морате пазити на врсту заштите коју примењујете. Оно што не желите да урадите је да дозволите богатим, искључивим заједницама у Силицијумској долини да спрече сву изградњу кућа говорећи: Не, не можете да срушите ову самостојећу породичну кућу која се продаје за 4 милиона долара. То није добра заштита од померања.

Међутим, нема свака заједница снажне мере против расељавања. И гледајте, чак и ако чврсто верујем да би СБ 827 у свом садашњем облику била огромна победа за Калифорнијце са ниским и средњим приходима, саосећам са неким ко буде расељен из садашње куће и нема право да остане у њој области. Шта их брига за веће макроекономско питање? Управо су изгубили свој дом.

Зато желим да будем сигуран да СБ 827 не ствара такву ситуацију. Зато одузимамо време и покушавамо да направимо заиста добру заштиту против расељавања која штити људе којима је потребна заштита, која даје права људима којима су потребна, али која не дозвољава богатим местима да једноставно зауставе изградњу домова.

Давид Робертс

Још једна критика коју сам видео је да ће закон значајно повећати вредност великог броја земљишта у Калифорнији без хватања било какве од те повећане вредности за коришћење за јавне погодности и услове за живот. Да ли вам та критика има смисла?

Бриан Ханлон

Ова вредност коју желе да остваре постоји само због садашњих државних ограничења која повећавају делту између цене изградње и тржишне цене становања. То је делта коју покушавају да искористе, делта која узрокује да милиони калифорнијских становника живе са напетошћу у грудима и шкрипањем зубима ноћу јер не знају да ли могу да се изборе са тим овде. Једноставно је прескупо.

Шта нас овде више занима: спречавање власника земљишта да зараде додатни новац или заправо обезбеђивање Калифорније која задовољава потребе својих становника?

Додаћу, СБ 827 не замењује никакве локалне уредбе о инклузивном зонирању. Место као што је Сан Франциско би заправо видело производњу далеко више ограничених стамбених јединица, испод тржишних стамбених јединица испод 827, иако би то могло заменити локалну градску примену Закона о бонусима за густину. Много вредности ће бити враћено у виду становања за људе са ниским примањима.

Давид Робертс

Дакле, захтеви Сан Франциска за ниске приходе за програмере важе за средње спратне, вишестамбене зграде, а пошто ће 827 довести до много више зграда средњег нивоа, вишестамбених зграда, то ће довести до више стамбених јединица са ниским приходима. Да ли је то логика?

Бриан Ханлон

То је тачно, то је тачно.

А људи из канцеларије сенатора Вајнера сада раде посебно са Лос Анђелесом, што је недавно прошло Мера ЈЈЈ [смишљено да подстакне приступачно становање у близини транзита]. Желимо да будемо сигурни да СБ 827 неће заменити тај рад.

Према одељењу за планирање, чини се да ће СБ 827 заправо побољшати тренутни програм Сан Франциска, али није јасно да ли ће побољшати ЛА. Дакле, радимо са људима из Лос Анђелеса, у канцеларији градоначелника и у Одељењу за урбанизам, како бисмо били сигурни да не зезнемо овај програм који су управо прошли.

Уверен сам да ћемо моћи да радимо са заинтересованим странама које желе да буду сигурни да СБ 827 не штети њиховим локалним напорима да промовишу приступачно становање.

Давид Робертс

Такође чујем да људи говоре да су једине могућности становања за породице у градовима попут Сан Франциска породичне куће, а ако све постане станови средње класе, породице ће бити протеране.

Бриан Ханлон

У реду, то је срање. Оно што тера породице из градова - зашто Сан Франциско има више паса него деце - је зато што деценијама нисмо градили куће. Високе цене су деценијама терале породице из Сан Франциска и области залива. Дакле, тај дистопични поглед на будућност који неки критичари имају, већ је ту. То се дешава.

СБ 827 би омогућио породицама да остану у Калифорнији чинећи становање много приступачнијим. Запамтите, постоји много постојећих породичних кућа. У ствари, већина станова у Калифорнији је кућа за једну породицу. Седамдесет два процента зониране области у Сан Франциску, најгушћем великом граду ван Њујорка, зонирано је за једнопородичне или дуплексе.

Тренутно, људи који живе у тим јединицама су често неповезане одрасле особе. Разговарао сам са једном особом у Сан Франциску која плаћа 1.900 долара за собу у кући за 8 особа. то је дистопија.

Живео сам шест година у Мисији, у трособном стану, у коме су живеле три неповезане одрасле особе које се нису баш толико волеле (смех). Више бих волео да имам сопствену једнособну собу или студио у Сан Франциску, једноставно то нисам могао да приуштим. Део разлога зашто све ове не-породице живе у јединицама величине породице је тај што не постоје друге мање јединице у које би се уселили. [СБ 827] би ослободио постојеће јединице величине породице за стварне породице.

Да ли ће СБ 827 надјачати локалну контролу стамбених одлука?

Давид Робертс

СБ 827 би забранио било каква произвољна ограничења дизајна која смањују квадратуру. Која је линија између произвољног ограничења дизајна и оног које је добро прилагођено одржавању локалног животног простора? Ко одлучује?

Бриан Ханлон

Објективно је ако то заиста можете да запишете на начин који није заснован само на хировима коме год да је комесар за планирање седео у савету тог дана.

Али, гледајте, ако сте хтели да кажете да је душа града, знате, шпански колонијални стил, и да ћемо тако живети заувек, у реду, добро, још увек можете то да урадите. Можете захтевати одређену врсту ограде и фасаде у свом налогу за пројектовање. То не би утицало на квадратуру.

Дакле, да ли ће заједнице моћи да створе правила која диктирају како зграде изгледају? Апсолутно! Још увек то можете учинити под СБ 827.

И једну ствар ћу додати, јер је дошло до конфузије по овом питању, чак и међу неким нашим пријатељима: СБ 827 уопште не утиче на процес дискреционог права.

Давид Робертс

Шта је то процес?

Бриан Ханлон

У огромној већини света, где влада владавина закона прожима, ако инвеститор предлаже да се нешто изгради и то је у складу са локалним правилима, државни службеници анализирају предлог, означе поља и кажу: У реду, ево грађевинске дозволе! У Калифорнији то не функционише тако.

У Калифорнији имамо правила, али то су само почетна тачка вишегодишњих преговора - део разлога што смо у овој кризи. И тако, Комисија за планирање и Комисија за дизајн и циркулацију, Комисија за ревизију дизајна, Комисија за извештаје ТПС-а, шта год, сви они кажу своје. Ствари иду напред-назад, постоји бескрајно ангажовање суседства. А онда то може ићи у Градско веће или Надзорни одбор.

827 не утиче ни на шта од тога. То не утиче на ЦЕКА — Калифорнијски закон о квалитету животне средине — уопште, не утиче на дискрециони процес давања права, све што заправо ради је да каже да, с обзиром на процес који већ постоји, морате да дозволите већу густину.

Начин на који овај закон функционише је да мења нешто што се зове закон о бонусу за густину. Ако инвеститори испуњавају одређене услове, локалне самоуправе су обавезне да дају одређене законом дефинисане концесије. СБ 827 проширује мени потребних концесија ако пројекат испуњава одређене услове. То технички не мења никакво зонирање.

Државни сенатор Скот Винер, Д-Сан Франциско, на Капитолу, четвртак, 20. априла 2017, у Сакраменту, Калифорнија.

СБ 827 спонзор Сцотт Виенер (Д-Сан Францисцо), у Сенату Калифорније.

АП

Постоји ли политичка коалиција која може да усвоји закон?

Давид Робертс

Хајде да причамо о политици свега овога. Како изгледа политички пејзаж?

Бриан Ханлон

Све дискусије које смо до сада водили су биле позитивне. Људи имају неке забринутости, многе од њих потпуно разумне, али како се крећемо кроз процес, мислим да ћемо добити значајну подршку.

Многи људи који представљају више приградска подручја, унутрашње царство и делове Централне долине, свидеће им се овај закон, иако неће дозволити више изградње кућа у њиховим областима. Разговарао сам са једним послаником у парламенту који је управо рекао, мука ми је и уморан сам од ових лицемерних, богатих приморских либерала који причају о овој доброј игри о животној средини, доносећи пореске олакшице за своје богате бираче да купују Тесле, а да притом не граде стамбени простор у својим округу. Они расељавају своје људе са средњим примањима у мој округ, где се сада возе сат и по или два сата у оба смера да стигну на посао.

Имаћете неке занимљиве савезе на овом закону - људе попут Тинга, Скинера и Винера, који истински брину о животној средини и стамбеној кризи, заједно са члановима који представљају спољне округе.

Постоји прави пут за победу за овај закон, јер кризу осећају милиони становника Калифорније. Све анкете које сам видео - укључујући и неке приватне анкете у којима сам учествовао - показале су да солидна већина становника Калифорније подржава више изградње домова, чак и у свом суседству, чак и ако то промени карактер њиховог суседства. Људи схватају да ако не почнемо да се бавимо неким од ових радикалнијих решења, данашња дистопија ће остати са нама заувек.

[СБ 827] је радикалан у смислу да улази у основни узрок проблема, али је такође изузетно разуман. Тип становања који би овај закон одобрио јесте начин на који су се градови некада градили: средње висока, релативно јефтина градња у близини радних места и транзита. То није луда визија будућности без преседана. Само покушавамо да поново омогућимо старомодно зонирање.